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在这个国家踩了一百多个楼盘后,我有了一丝在中国闭眼买房的感觉

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整个东亚地区,最傲娇的楼市在哪?

整个东亚地区,最傲娇的楼市在哪?

清明假期前,掘金小分队在马尼拉充分领略了这一点。

广州飞马尼拉的航班是早上六点,是当天的第二个出港航班。虽然这么早,仍然是满座,这一班外国人与中国人一半一半。

这一次考察,海外掘金踩遍马尼拉,新旧楼盘上百个,与开发商、菲律宾中介、当地华人都做过深入的交流,也和酒店前台、出租车司机、服务员、保安等等还在为生计苦苦劳作的人群闲聊了几番。

聊完之后是一句惊呼:我们来晚了!但没关系,机会就在不远的前方。

01

发展重心往北部迁移

在马尼拉人口比较集中的区域都走了一圈,可以很明显地发现,马尼拉的发展重心在往北部迁移。

看马尼拉哪些区域有投资潜力,有几个简单粗暴的方法:

一看哪里人多,这样可以筛掉一大半未来不明晰的地块,尽量不碰看不懂的区域。

二看最大的几个开发商都在哪里圈了地,这既代表了政府的规划方向,也代表了开发商重金支持的地块。

(马尼拉的部分城市沙盘图,高楼比较集中的地方就是几个CBD)

大马尼拉一共由17个市镇组成,不过人口比较集中的就属中心那七八个区域,所以政府的各项资源分配也主要集中在这些地方。

但从人口分布来看,密度比较高的几个区域,各自功能划分也很清晰了。

(1) 马拉提(Malate),也就是老马尼拉区,各类大使馆、历史古迹所在地,是马尼拉四五十年前的市中心,本地人集中。

(2) 帕赛市(Pasay),四大赌场所在地区,有Mall of Asia和游乐园,是最近政府开发的以娱乐功能为主的区域。这里外国人居多,较少本地人居住。

(3) 马卡蒂(Makati),马尼拉的老CBD,目前基本无新盘在售,也没有地块做大型的开发项目。

(4) BGC,马尼拉的第二大CBD,集中了大量的外企总部和BPO大楼,是外国人做多的一个区域。目前还在预售的新楼盘非常非常少,单价在4-5万人民币/平之间。

(5) Ortigas Center,马尼拉第三大CBD,位于整个大马尼拉的正中心,绝佳的地理位置使得Ortigas成了目前几大开发商争抢的地块。

(6) 奎松市(Quezon), 马尼拉人口密度最大的一个市,也是富人比较多的一个区。未来南部铁路、地铁、轻轨三线交汇的地方。除了Ortigas外,奎松市就是新项目最多的一个地块了。

(地图上有标记的点是一些在售的楼盘,主要集中在Ortigas和奎松。)

去年11月份去马尼拉考察,我重点走了老马尼拉、帕赛、马卡蒂和BGC,当时BGC还有几个新盘在出售。这一次再去,BGC为数不多的几个在售楼盘里,留给外国人的份额几乎清空,有些开发商甚至还限制了同一个楼盘里同一个国家的业主数量,意思就是40%的外国人份额不能都让中国人(or 韩国人or日本人)给买了。

才过了四个多月,马卡蒂和BGC就变成无房可卖的状态了。

目前在售楼盘比较多的地块就两个,Ortigas 和奎松。最近两年,菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖,既是开发商真金白银的投资,也有政府引导的原因。

在马卡蒂和BGC这两大CBD无房可卖,无地开发,地价飙涨的状况下,开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的Ortigas 和奎松市。

02

为什么开发商都在争这两个地块?

地价便宜、人口集中、重要交通要道,这就是最重要的原因。

谁先买到地,谁就是赢家。

Ortigas由于地处大马尼拉的中心,往北可至奎松,往南可至马卡蒂和BGC,不怎么堵车的情况下30分钟可到马卡蒂,交通很方便。再加上这里房价便宜,单价大约在1.5万-2.5万人民币之间,相比马卡蒂和BGC均价3~5万人民币的房价,还是友好很多。所以很多大企业都将总部设在了这里。比如:

亚洲开发银行

汇丰银行菲律宾总部

菲律宾最大银行BDO总部

菲律宾证券交易所

香格里拉酒店

菲律宾最大快餐品牌Jollibee

亚洲最大啤酒商之一San Miguel 总部

(道路右边那栋高楼就是BDO银行的总部)

Ortigas加上奎松,聚集了马尼拉最多的富人别墅区,光是Valle Verde就有6个别墅群(Valle Verde 1-6)分布在这两个区域。

这些中高收入的家庭怎么去Ortigas中心的CBD,或者去马卡蒂和BGC上班?开车走C5大道(下图红色线条那条高速公路)。马尼拉轻轨地铁线路还不完善,目前已通车的是3条轻轨(其中一条在整修),人巨多。所以大部分家庭都是开车上下班。C5大道就成了开车通勤的交通要道,因为这条大道穿过整个奎松市和Ortigas,一直延伸到BGC,最终目的地是机场。

C5大道沿线,就是现在各大开发商争抢的宝地。沿途我们看到了Ayala,Rockwell, Vistaland, Megaworld,SMDC,Robinson,DMCI纷纷入驻。而奎松和Ortigas的地价房价相比BGC来说,还是一个价值洼地。

(红色那条高速公路就是贯穿马尼拉南北的C5大道)

让奎松在最近一年成为开发商眼中的新宝藏,除了C5大道的经过,还有几个原因。

(1) 今年2月开工的马尼拉第一条地铁线将从奎松发车,日本是援建方,预计2025年开通,并会与现有的轻轨2号线在奎松交汇。

(2) 已有的轻轨2号线和3号线交汇点也在奎松。

(3) 今年2月开工的南北通勤铁路,全长150公里,从奎松北部的克拉克新城穿过奎松,延伸到机场南部,预计2025年开通。

(4) 马尼拉正在规划第二个机场(第一个机场在南边),非常有可能建在北边,也就是奎松市附近。

见识过马尼拉的“堵”之后,就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通,对于交通出行意味着什么。通车之后,不仅能将CBD附近的一部分人群疏散到奎松,也能吸引很大一批外省进入马尼拉工作的年轻人。这一部分人,将给奎松和Ortigas带来庞大的住房需求。只要有庞大的住房需求,房价就不会垮。

03

到底有没有接盘侠?

是的,这是我没到马尼拉前最担心的问题,担心本地人都穷得买不起房。这一次的深入考察之后,我发现我错了。

所见所闻,可能比冷冰冰的人均GDP更能说明问题。

菲律宾人有个特点,就是喜欢买牌子货,买车买房都是。所以这一次我跑过的前十大开发商的在售楼盘,销售速度非常快。哪怕是周边什么配套都没有的楼盘,由于是大开发商的项目,本地人也是抢着买。

尤其是在投资客还没有关注到的奎松,销售情况与BGC完全不一样。奎松的项目大部分被本地人买走,所以基本不用担心外国人份额超标。而BGC的项目则是外国人份额逼近临界点。

就在奎松和Ortigas交界的地方,有一个楼盘针对的是当地中产及以上收入的家庭,目前入住率80%以上。走进小区随处可见遛狗和溜娃的菲律宾家庭。

而专做高端地产的菲律宾第一大开发商Ayala,单在奎松就有四五个住宅项目,BGC的中心地块更是被Ayala全包,但这些项目一开盘,往往就有80%以上的房子被预定,根本轮不到外国人来消化。

只要中产及以上家庭的数量在增长,就会有庞大的群体进入购房市场。而只要低收入人群收入跟随国家经济发展同步上涨,就能保证有足够的群体进入租房市场。

对于个人投资者来说,怎么搭上这趟车?去年下半年我们才到菲律宾考察,其实已经晚了一大步,错过了马卡蒂和BGC房地产市场的起步和发展阶段。好在还有挽救的机会,现在轮到奎松了。

2025年正是南北铁路和地铁线开通的年份,这之间的五年时间,就是留给马尼拉楼市的新机会。

许多人谈到菲律宾的房产,总是离不开“零首付”。如果再早三年,遍地都是零首付,闭着眼买房都能赚钱。不过,现在的马尼拉完全是卖方市场,开发商将“零首付”转换成“低首付”,买多也没有折扣了。有些楼盘甚至需要摇号,外国人就只有眼红的份儿。

不过越是这样的强势,越说明这个市场的水分更少


武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
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